为深入调查研究，城建环保工委在区人大常委会分管副主任的带领下，先后到区建设管理委、区交通委、区房管局、区规划资源局、区城管执法局、区绿化市容局、区水务局等部门走访座谈，对区住宅小区物业管理和服务的相关情况进行专项调研。形成调研报告后多次召开专题会议，向区政府十余个职能部门、八个街镇和部分居委会、物业服务企业，有关专家和居民等征求意见建议，并逐步修改完善。现将调研成果报告如下：
一、区物业管理和服务基本情况
截止到2024年2月31日，我区共有住宅小区781个（含零星小区），总建筑面积7018.16万平方米；在管物业企业173家，小区经理480人，物业从业人员17023人，其中一线工作人员15759人；居委会283个，业委会366个；已交付大型居住社区市属保障房79个，住宅建筑面积约640万平方米。
近年来，我区全力推进住宅小区“美丽家园”建设，各住宅小区运行更加安全、环境更加宜居、服务更加便捷、治理更加高效。
（四）探索解决住宅小区的突出问题，提升住宅小区品质。一是探索专项维修资金优化使用方式。强化专项维修资金监管，规范物业专项维修资金的使用流程。针对住宅公共收益公布账目和入账情况开展专项检查，狠抓资金监管，对存在违规问题的物业服务企业和项目经理予以记分处理，及时向社会公开。二是加快推进既有多层住宅加装电梯。积极开展加装电梯政策宣传，提升小区业主对于加装电梯工作的认知度。进一步完善既有多层住宅加装电梯工作方案，为各部门、各街镇开展工作提供政策支持。三是全面推进旧住房修缮工程建设。健全“按质论价、质价相符、优质优价”的物业服务市场价格机制，积极探索物业管理质价双提升与修缮工作相结合，考虑将已经达成“质价相符”的小区优先纳入旧住房修缮项目。四是统筹推进住宅小区电动自行车充电设施建设。按照统一标准，新建住宅同步建设，确保应建尽建，无死角，无遗漏，切实保护居民群众生命财产安全。五是确保无障碍通道、地下空间网络覆盖和消防通道建设。由属地街镇负责，组织住宅小区管理使用单位和物业服务企业，及时清理消防车通道上障碍物，建设醒目的消防、交通等安全标识标牌，畅通生命绿色通道，将严禁占用消防车通道纳入居（村）民防火公约，指导和监督物业服务企业实施消防安全防范服务事项，督促业主、物业使用人履行住宅物业消防安全义务。
（五）出台x区住宅小区物业服务分层、分类实效测评办法，注重考核结果运用。物业服务实效测评是促进物业服务企业健康发展，提升住宅小区物业服务整体水平的重要手段，为更好地提升城市生活品质，改善人居环境，我区应尽快修订制定符合实际、内容完善、可操作性强的住宅小区物业服务分类测评办法。一是实行分层分类管理。新办法应充分考虑小区规模、房屋类型、服务内容等因素，建议对全区范围内的住宅小区按照收费标准、房屋属性进行分层分类并梳理摸底，实现住宅小区“差别化”管理，避免“一刀切”。二是细化测评指标和测评标准。测评指标应涵盖物业管理服务的各项内容，测评标准应具细统一，保证实际打分客观、合理、公正。三是采用分等定级。建议对不同层类的住宅小区设置不同等级评定标准，等级可分为“示范小区”、“规范小区”、“达标小区”、“不达标小区”，便于测评结果的反馈及运用。四是合理运用测评结果。测评结果可作为物业服务示范项目考评、评奖评优、日常监管、物业服务项目招投标等物业管理活动的重要依据和参考。五是明确奖惩措施。进一步完善实施“红名单”正向激励和“黑名单”负面惩戒的管理制度。区政府相关职能部门应尽快出台《区住宅小区“美丽家园”建设实施方案》、《区住宅小区物业服务分层、分类实效测评办法》、《区达标示范小区评定办法》等，通过开展进一步强化住宅小区物业服务管理的分类等级管理的试点，注重住宅小区物业等级管理考核结果的运用。探索建立政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的物业管理模式，促使物业管理工作的能力进一步增强，物业管理突出问题治理取得成效，实现住宅小区决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的新格局。
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