为破解无物业小区治理难题，xx县积极探索党建引领无物业小区治理新机制，把党组织建在小区网格上，实行党组织、业主委员会、物业服务“三覆盖”，创新实施代理式服务、大物业服务、捆绑式服务、兜底性服务、自治化服务等五种治理模式，有效推进全县x个无物业小区实现物业管理全覆盖，实现从无到优、化乱为治，推动物业管理与社会治理有机融合。
一、探索代理式服务模式，社区党组织领航推动，变“无序”为“有序”。对具备市场运作条件的无物业小区，由社区党组织引导并协助小区业主委员会聘请引入“物业代理人”，“物业代理人”再组建团队，做好小区管理事项。有x个小区采用该模式。一是精准引聘，携手共建。社区党组织指导小区党组织、业主委员会经征求民意、洽谈协商等环节之后，择优选聘政治素质较好、服务意识较强、熟悉小区情况、有一定管理经验的专业人员担任“物业代理人”，构建以小区居民为核心、小区党员为先锋、“物业代理人”为骨干的“一核多元”共建工作格局。二是抓大放小，协力共治。明确业主委员会工作职责，业主委员会协商决策小区重大事项，直接掌握物业费，但不直接经手物业费具体使用，不负责小区日常事务。由“物业代理人”组建团队，做好小区管理事项，经办各类基础设施维修更换等费用支出。x元额度以下的常规性支出，由“物业代理人”自行办理，超过额度、非常规性的支出，由业主委员会协商决策后，授权“物业代理人”实施。三是源头预防，和谐共享。业主委员会掌握物业收支情况、监督服务质量、调解邻里纠纷、决定重大事项，在享受专业物业服务的同时，避免了因物业服务账目不清、履职不到位、邻里矛盾等引起的常见纠纷，居民满意感得到大幅提升。
二、探索大物业服务模式，社区党组织统筹整合，变“小区”为“片区”。社区党组织以辖区为片，转变小区居民原有的“楼、院”观念，把“地缘”相近的小区整合，交由专业物业公司管理，形成“片区大物业”，改变“小小区”管理成本高、物业企业不愿承接的困境。有x个小区采取该模式。一方面，物业共享，降本增效。采取“大物业、精治理”综合服务模式，由一个物业企业对多个“迷你”小区和分散楼栋实施“1+N”管理，通过物业共享，提高资源利用率，降低物业运营成本。比如，x物业管理有限公司为x街道x社区内连片小区提供“大物业”服务，企业能够以微利长效良性运营。另一方面，统一团购，惠企利民。通过打包出售等团购模式，争取议价权，引导物业公司在保证微利的前提下为更多小区提供物业服务，x家属区等x个小区的物业费从x元/年/户下调至x元/年/户。
三、探索捆绑式服务模式，社区党组织牵线搭桥，变“落单”为“共享”。对不适用“大物业”片区管理的落单“小小区”，由社区党组织牵头协调物业企业或专业化服务企业，为落单小区提供捆绑物业服务。有x个小区采取该模式。一方面，社区主动牵线搭桥。考虑到落单“小小区”单独引进物业公司难，社区党组织主动发挥“桥梁纽带”作用，收集居民的意见，积极与居民和物业公司协商进驻物业管理服务的各项细节，联系签约相邻较大小区的物业服务公司，推进“小小区”引进专业化物业服务。另一方面，物业提供定制服务。落单“小小区”受规模影响，服务需求相对更少。为减少物业费用支出，由业主委员会与居民商议后确定服务需求清单，物业公司以低于市场价格提供定制特色服务。xx小区居民表示，“花小钱办大事，小区该有的物业服务现在都有了。”
四、探索兜底性服务模式，社区党组织领办物业，变“失管”为“接管”。通过社区党组织领办公益性物业公司，对老旧小区逐步进行接管，提供兜底性物业服务。有x个小区采取该模式。一是创新“红色物业”领办模式。针对分散小型无物业小区物业引进难问题，由社区党组织创办公益性物业企业，社区党组织书记兼任法人，将党建引领有机嵌入，打造百姓身边的“红色管家”。比如，x社区，辖区内70%的无物业小区常住户数在百户以下，社区党总支出资注册成立物业公司——xx县红管家物业服务有限公司为辖区居民提供服务。二是创新管理人员内聘模式。择优选聘辖区党员担任物业经理，成立由党员代表、居民代表、社区代表组成的财务监督小组，优先从社区热心居民、退伍军人、低收入居民中招聘物业公司服务人员。比如，红管家物业公司的6名员工全部来自本社区居民，形成“自己家园自己管”的治理局面。三是创新先试后买模式。小区与物业公司签订服务合同后，物业先行提供环境保洁、安保巡查、充电桩维护等物业服务，让居民提前享受物业服务带来的小区变化，提高居民对社区创办物业企业服务水平的满意度后，再由社区干部、网格员协助收取物业费。比如，xx小区采取该模式后，居民对服务的认可度高，仅3天收缴了x%的物业费。
五、探索自治化服务模式，社区党员发挥骨干作用，变“自管”为“共管”。对其他不具备市场运作条件的小区，由社区党组织指导小区成立业主委员会，以自管形式，聘请保洁、安保等服务，吸纳党员志愿服务队伍加入自治物业服务队伍，同时引导x名党员业主进入业主委员会，x余名党员干部主动到小区亮身份、领岗位，构建起以党员为骨干的居民小区治理“管理层”，有x个小区采取该模式。一方面，坚持民主决策。依托“议事联席会”定期召开业主委员会会议，听取业主对小区治理的意见建议，集体研究决定小区重大事项，制定小区管理规约以及财务管理、停车管理、物业服务承诺等多项制度，动态调整物业收费标准。另一方面，主动公示公开。参照有专业物业服务小区设立小区治理公示栏的做法，在公开自治物业服务内容、收费标准、收支情况的基础上，公开业主委员会成员及其职责，居民可以通过公示公开内容监督履职情况。比如，x小区在社区党组织指导下，物业费收缴率从x%增加到x%。
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